Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт, тэр дундаа оффисын зах зээлд эрс шинэчлэлтийг авчирч GAME-CHANGER болсон төслүүдийг хэрэгжүүлдэг “Мастер Групп”-ийн Ерөнхий захирал Ц.Дашцэрэнтэй ярилцлаа.
“Мастер Групп” үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд өөрийн гэсэн онцлог байр суурьтай компани. Миний мэдэхийн оффисын барилгын чиглэлээр хэд хэдэн төсөл хэрэгжүүлсэн туршлагатай. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд амжилттай яваагийн гол нууц нь гэвэл та юуг онцлох вэ?
- Бид оффисын зах зээл дээр гурван том барилгын төслийг амжилттай хэрэгжүүлсэн. Одоо дөрөв дэхь оффисын барилгаа барьж байна. Манай компанийн хамгийн чухал давуу тал, бусдаас ялгарах онцлог гэвэл бид судалгаан дээр их цаг хугацаа зарцуулж, ач холбогдол өгч ажилладаг. Монголын хамгийн сайн, хамгийн өндөр үнэтэй гэсэн судалгааны баг хамт олонтой хамтарч ажилладаг. Сүүлийн төсөл болох “UB тower plus” төсөл дээр л гэхэд харилцан адилгүй цар хүрээтэй 26 төрлийн судалгаа хийсэн байна.
Ер нь үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес бол миний хувьд хобби. Би ажил гэж боддоггүй. Тэр үүднээсээ өөрийгөө азтай гэж боддог. Хүн дуртай юмаа, сэтгэлээ шингээж аз жаргалтай хийнэ гэдэг бол амжилт гаргахын үндэс юм болов уу.
Манайхаас оффисын талбай худалдаж авч буй харилцагч үйчлүүлэгч нартаа бид нар бэлэг өгч байна гэж боддог. Өөрөөр хэлбэл, манай компанийн зүгээс харилцагч, захиалагч нартаа ирээдүйд үнэ цэнэ нь улам бүр өсөн нэмэгдэх хөрөнгийг зах зээлийн хамгийн бодит үнээр өгч байгаа гэж өөрсдийгөө боддог.
Яагаад гэвэл бид үнэ цэнэтэй байршилд, хэрэглэгчдийн эрэлт хэрэгцээг цогцоор нь хангасан, олон улсын “А” зэрэглэлийн оффисын стандартыг хангасан барилгыг бариад “B” зэрэглэлийн үнээр худалддаг.
Товчхондоо, А зэрэглэлийн байршилд, А зэрэглэлийн барилга бариад,Bзэрэглэлийн үнээр өгдөг. Тийм ч учраас манай барилгууд баригадаж дуусахаасаа өмнө борлуулалт нь дуусдаг онцлогтой. Харилцагч захиалгачид маань ч сэтгэл ханамж маш өндөр байдаг.
UB Towerоффис нь өөрөө 2019 оны хамгийн хурдан борлуулалттай оффист тооцогддог, шинээр баригдаж байгаа UB Tower Plus-ийн борлуулалт ч мөн хурдацтай явагдаж байна.
Энэ 2 барилга нь лоббигоороо холбогдох учир чөлөөтэй урсгалтай нэгэн цогцолбор болж энэ орчинд бизнесийн томоохон төвлөрөл бий болно.
- Таны туршлагаар барилгын ҮНЭ ЦЭНЭ-ийг хэрхэн өсгөх вэ?
- Байшин өнгө үзэмжтэй, чанартай байх нь чухал. Тэрнээс чухал зүйл бол ирээдүйд тэр барилгын үнэ цэнэ нь байнга өсөн нэмэгдэж байх хэрэгтэй. Байнга үнэ цэнэ нь өсөн нэмэгдэж байхын тулд тэр байшингийн ашиглалт, хамгаалалт, завсар үйлчилгээ, тордолгоог цаг тухайд нь тогтмол чанартай хийж байх хэрэгтэй. Орон сууцанд СӨХ, харин оффисын барилгын хувьд хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээг манайх Япон стандартаар хийдэг.
Мастер Группийн салбар компани болох “Мастер Проперти Менежмент” ХХК нь өөрийн хэрэгжүүлсэн төслүүдийн хөрөнгийн менежментийг хариуцан ажилладаг. Энэ нь дан ганц цэвэрлэгээ үйлчилгээ, харуул хамгаалалт биш түрээсийн менежмент, консьерж үйлчилгээ, хамтын соёлыг нэвтрүүлэх зэрэг өргөн хүрээний ойлголт.
- Танай хамгийн сайн төслөөр “UB Tower” барилга нэрлэгдэх байх. Харин одоо баригдаж байгаа “UB Tower Plus”-ийн онцлог нь юу вэ?
- “UB Tower plus”манай өмнө хэрэгжүүлсэн гурван төслийн бүх сайн талуудыг шингээсэн төсөл гэж хэлнэ. Ер нь манай төслүүд улам чанаржаад явж байгаа. Гурав дахь төсөл болох “UB Tower” –ийн хувьд Улаанбаатар хотын А зэрэглэлийн оффист тооцогддог. Хүмүүс “Жижиг Шангрилла” гээд нэрлэчихсэн байна лээ. Plus-ийн тухайд UB Tower-аас илүү сайжруулсан, гэхдээ орчин үеийн минимал хэв шинжтэй төсөл.
Бид энэ төслийг хэрэгжүүлэхдээ сэтгэлээ шингээн ажиллаж байна. Би хувьдаа барилгыг хоёр ангилж болно гэж боддог юм. Сэтгэл гаргаж босгосон барилга, мөнгө олох гэж барьсан барилга гэж. Сэтгэл гаргасан барилга гэж ямар барилгыг хэлээд байна гэхээр ямар ч тохиолдолд ирээдүйд үнэ цэнэ нь улам илүү нэмэгдэх тийм чанартай, бүх зүйлийг нь хамгийн сайнаар хийсэн барилгыг хэлнэ.
Мэдээж бизнес хийж байгаа юм чинь ашиг олохын төлөө ажиллана. Гэхдээ зөвхөн мөнгө олох миний тэргүүн зорилго биш. Үнэхээр сэтгэл гаргасан сайн барилга баривал ашигтай байх нь тодорхой. Аль аль талдаа ашигтай байх ийм зарчим баримталж ажилладаг учир харилцагч үйлчлүүлэгчидтэйгээ урт удаан хугацаанд түншлэлийн харилцаатай байдаг.
- Манай барилгын салбарт нэг муу жишиг тогтсон байдаг. Барилгын захиалга аваад хугацаандаа ашиглалтад ордоггүй удах нь элбэг. Харин танай компанийн хувьд бүх төслүүд чинь хугацаандаа хэрэгжиж дууссан байна. Ажлаа маш нарийн төлөвлөж хийдэгтээ байна уу, эсвэл өөр шалтгаан бий юу?
- Барилга хугацаандаа ашиглалтад орно гэдэг бол санхүүжилт болон барилга хариуцсан төслийн удирдагч, төслийн багийнханы чадвараас ихээхэн хамаарна. “UB Tower plus” төсөл гэхэд л 2021 оны дөрөвдүгээр улиралд ашиглалтад орно. Мэдээж хугацаандаа ашиглалтад орно. Манай группийн хамгийн сайн, амжилттайгаар хурдан барьсан барилга бол “Хоймор” төсөл.Нийт 18 давхар барилгыг яг 12 сарын хугацаанд барьж дууссан. Барилгын ажил 12 сар нэг ч өдөр тасралтгүй явсан. UB Towerplus төсөл дээр “Хоймор” төслийн баг ажиллаж байгаа. Улаанбаатарт хамгийн чанартай, хурдан шуурхай, жишиг болох байшинг барьсан төслийн багийнхан ажиллаж байгаа гэж хэлж болно. Төслийн санхүүжилтийг бид нар барилга эхэлхээс өмнө эрт шийдсэн болохоор заасан хугацаанаасаа нэг ч өдрөөс хойшлохгүй, яг хугацаандаа ашиглалтад орно.
- Сүүлийн үед Covid-19-тэй холбоотой эдийн засгийн хүндрэлтэй нөхцөл байдлаас шалтгаалж үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт багассан гэх юм. Танайд ийм асуудал байна уу?
- Зах зээлийн хувьд бүхэлд нь аваад үзвэл эдийн засгийн хямрал бүх тал дээр нөлөөлж байна. Бизнес эрхлэгчдийн орлого нь тодорхой хэмжээгээр багасах нь тэдний үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авалт хийх чадвар буурах, шийдвэр гаргалт хойшлох зэрэг нөлөө байгаа.
Манай компанийн тухайд борлуулалт сайн байна. Ер нь өмнөх бүх төслүүд ашиглалтад орохоосоо өмнө борлогдож дуусдаг. Жишээ нь одоо “UB Tower plus”оффисын барилгын сурталчилгаа эхлээд ердөө 2 сар болж байгаа ч борлуулалт 55% хувьдаа хүрээд байна. Plus төсөлд 100 ширхэг хаалга буюу 100 ширхэг оффисын өрөө төлөвлөсөн. Гэтэл борлуулалт эхэлсэн эхний сардаа 55 хаалга нь эзэнтэй болсон байна. Ихэнх захиалагчид маань өмнөх “UB Tower”төслөөс авна гэж сонирхож байгаад амжаагүй хүмүүс байгаа.
Мөн манай өмнөх төслүүд болох ProOne, ХОЙМОР төслүүдээс талбай авсан харилцагчид маань үйл ажиллагаагаа өргөжүүлэн Plus-аас худалдан авалт хийж байна. Жишээ нь, “Хоймор” төсөл дээр тал давхар авсан Германд барилгын чиглэлээр суралцаж, инженерээр төгсөөд ирсэн харилцагч маань UB Towerдээр дахиад тал давхрыг нь эхнэрийнхээ байгуулсан эмнэлгийг ажиллуулах гэж авч байх жишээний. “Бодь даатгал” мөн том талбай худалдаж авлаа. Ер нь ажиглаад байхад UB Tower болон UB Tower Plus төслийг сонгож байгаа байгууллагууд дандаа салбар салбартаа амжилттай яваа, үйл ажиллагаагаа өргөжүүлэн тэлж байгаа компаниуд байна.
Сурталчилгаа нь эхлээд эхний сардаа 40 хувийг зарчихдаг оффис одоогоор Улаанбаатарт байхгүй. UB Tower төсөл ашиглалтад орохоосоо өмнө борлуулаад дууссан. “UB Тower plus”-ыг 2021 онд ашиглалтанд оруулах хэдий чборлуулалтаа2020 оны 12 дугаар сардаа бүрэн дуусах төлөвтэй байна.
- Цар тахлын нөлөө ихэссэн, дэлхийн эдийн засгийн хямралтай байгаа өнөө үед оффис худалдаж авах, бизнесээ өргөжүүлэх нь ямар нэг эрсдэл дагуулна гэж зарим иргэд болгоомжилж байна. Энэ тухайд та юу зөвлөх вэ?
- Харин ч хямралын үед худалдан авалт хийх нь давуу талтай гэж зөвлөнө. Ялангуяа өнөөдрийн нөхцөлд яг одоо худалдан авалт хийх нь хамгийн зөв гэж харж байна. Яагаад гэвэл Ковидын нөлөөгөөр эдийн засаг уналттай байгаа үед барилгын компаниуд, манай компанийн хувьд ч ханасан өндөр үнээр талбайгаа борлуулахгүй. Тиймээс хямралын үед боломжийн үнэтэй байгаа дээр нь худалдан авалт хийх нь ашигтай.
Миний харснаар 2021 онд эдийн засаг харьцангуй өсөлттэй гарах байх. 2023, 2024 оноос Оюутолгойн хоёрдугаар ээлж ашиглалтанд орно. Таван толгойн төмөр зам 2021, 2022 онд, Дорноговийн нефтийн үйлдвэр 2022 онд гээд зэрэг зэрэг том төслүүд ашиглалтад орно. Тэр цагт Монгол Улсын дотоодын нийт бүтээгдэхүүн хоёр дахин өснө гээд хэлчихэд нэг их зөрөхгүй болов уу. Бүр тодруулбал, цар тахлын нөлөөгөөр үүссэн хямрал дууссаны дараа 2022, 2023, 2024 оноос хойш Монгол Улсын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл, дотоодын бүх нэрлэсэн бүтээгдэхүүнүүд бүгд өсч эхэлнэ. Тэр дундаа Оюутолгойн хоёрдугаар ээлж ашиглалтад ороод эхлэнгүүт манай улсын эдийн засаг бүр хоёр дахин өснө. Монгол Улсын бүх юм хоёр дахин өснө. Аль нам эвсэл гарах эсэхээс үл хамааран зөвхөн Оюутолгойн хоёрдугаар ээлж ашиглалтад ороход манай эдийн засагт ийм өөрчлөлт гарна.
- Эдийн засаг огцом тэлэхээр хүмүүсийн орлого мэдрэгдэхүйц өснө, тэр хэрээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өснө гэж үү?
- Яг тийм. Хүмүүсийн авдаг цалин хоёр дахин өснө, байшингийн үнэ, талхны үнэ ч хоёр дахин өснө. Тийм учраас 2020 онд үл хөдлөх хөрөнгө авах нь хамгийн ашигтай цаг үе. Монгол Улсад дахиад ийм бага төгрөгийн нэрлэсэн үнээр оффис худалдаж авах эдийн засгийн макро орчин хэзээ ч бий болохгүй. Ковид19-өөс үүдсэн хямралаас болж Хятадын эдийн засаг муу байна гэж эдийн засагчид таамаглаж байсан. Америкийн эдийн засаг ч эрс муудна гэж ярьж байсан. Гэвч өнөөдөр эргээд харахад таамаглалаас нь өөр байгаа. Харин ч эдгээр улсын эдийн засаг бага ч гэсэн өссөн үзүүлэлттэй гарч байна.
- Улаанбаатар хотод өнгө нэмсэн барилга байшингууд богино хугацаанд босчихож байгаа харагдаж байна. Монголчууд барилга барих тал дээр асуудалгүй болчихож дээ гэж бодогдож байлаа...
- Барилга барих тал дээр монголын барилгачид мундаг болсон. Хэдэн ч давхар байшинг монголчууд стандартын дагуу барьж чадна. Ур чадварын хувьд ч “А” зэрэглэлийн чанартай байшинг барьж гүйцэтгэхэд хангалтай хүрчихсэн. Барилгыг чанартай барих уу, чанаргүй барих уу гэдэг нь санхүүжилтээс ихээхэн хамаарна. Хямдхан материалаар баривал чанаргүй л болно. Барилгын материалаас чанар шалтгаална. Хоёрдугаарт өгч байгаа даалгавар, хяналт шаардлага чухал. Үнэхээр зөв төсөв, зөв зураг өгөөд явбал сайн барилга болно. Барилгын чанарын хамгийн чухал үзүүлэлт нь үндсэн даацын хэсэг, үндсэн шугам сүлжээний шийдлүүддээ байдаг.
Манай барилгууд чанартай болдогийн үндэс нь даацдаа хангалттай хэмжээний арматур ашигладагтаа байгаа юм. Манайх барилгын үндсэн хийцийг бусад барилгуудаас өндөр үнэтэй барьдаг. Миний хувьд ингэж л ажилладаг учраас харилцагч нартаа бэлэг өгч байна гэж боддог юм.
Ер нь улс орнуудын барилгын салбарын хөгжлийн түүхийг харахаар, эхлээд ямар нэг их үүсвэрээс мөнгө босгоод барилгууд барьдаг юм байна. Эхлээд орон сууц барьдаг, дараа нь оффис, тэгээд үйлдвэрлэлийн барилгууд барьдаг гээд тодорхой үе шатуудыг туулдаг. Барилгажих үе шат дуусаад ирэхэд буюу их хэмжээний барилгатай болсон тэр үеэс барилгуудын ирээдүйн үнэ цэнэ, насжилт, засвар үйлчилгээ, сэргээн сайжруулалт зэрэгт анхаарч, хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээг хөгжүүлэх үе шат руугаа шилждэг. Монгол энэ үе шатандаа ирж байна гэж бодож байгаа. Гол түлхүүр нь төрийн болдогоор жолоодно гэдэг шиг хуулийн зохицуулалтаар бий болгож өгөх ёстой юм билээ. Зах зээлийн хуулийн зохицуулалт нь бий болчихвол аяндаа хөгжөөд, мэргэжлийн байгууллагууд нь урт хугацаанд нь тэр бизнестээ хөрөнгө оруулалт хийгээд ажиллах боломжтой.
- “Мастер групп” үл хөдлөх хөрөнгийн худалдаа, зуучлалын чиглэлээр анхдагч, тэргүүлэгч компани байх аа?
- Анх манай компани 2008-2014 он хүртэл үл хөдлөх хөрөнгийн худалдааны зах зээлд тансаг зэрэглэлийн барилгын борлуулалтыг хийж эхэлсэн байдаг юм. Зургаан жилийн дотор эргээд бодоход тухайн үеийн ханшаар 100 сая ам.долларын борлуулалт хийсэн байна лээ. Үнэхээр энэ зах зээлд сайн ажиллаж байсан. 2014 оны дундаас барилгын салбар руу орсон. Таван жилийн дотор гурван төсөл хэрэгжүүлсэн. Одоо дөрөв дэхь төслөө хэрэгжүүлж байна. Анх барилгын салбар луу орохдоо судалгаан дээр үндэслээд оффисын барилга барихаар болж байлаа. 2030 он хүртэл Монгол Улсын эдийн засгийн хөгжлийн чиг хандлага, түүнд үзүүлэх үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нөлөөлөл гэсэн судалгааг хийлгээд үүнийхээ үндсэн дээр ажлаа эхэлж байсан.
Өнөөдрийн хувьд оффисын барилга бариад борлуулдаг, борлуулалтын дараах үйлчилгээг нь цогцоор нь хариуцдаг туршлагаараа манайх тэргүүлэх байр суурьтай гэж хэлнэ. Энэ тал дээр бид нар өөрсдийгөө сайн ажиллаж байна гэж боддог. Энэ хугацаанд Швецарын, Японы хөрөнгө оруулагч нартай хамтарч ажилласан. Мөн дотоодын хөрөнгө оруулагчид болох “Голомт” банк, “Хас” банктай хамтраад бонд босгож ажилласан. Мөн Голомт, Хаан банкнаас төслийн санхүүжилтийн зээл аваад хугацаанаас нь өмнө төлсөн. Хаан банкнаас 30 сарын хугацаатай зээл аваад 10 сарын хугацаанд бүгдийг нь төлж байсан.
Ер нь барилгаа барихаасаа өмнө хэн хэдэн төгрөгөөр ямар барилга худалдаж авах вэ, мөн ямар төлбөрийн нөхцөлөөр авах авах боломжтой байна гэдгийг судалж тодорхойлохоосоо өмнө барьж эхлэдэггүй. Тэр судалгаандаа бид бүтэн жилийн хугацаа, хөрөнгө мөнгө зарцуулдаг. Тэгж байж төслүүдээ хэрэгжүүлдэг учраас амжилттай явна гэж хэлэх байна.
- Компанийн цаашдын төлөвлөгөөг сонирхож болох уу?
- Бид дараагийн шатанд үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын бизнес хийх төлөвлөгөөтэй байна. Барилга барьдаг констракшнбизнесээсээдараагийн шатанд үл хөдлөх хөрөнгөд суурилсан хөрөнгө оруулалтын бизнес рүү орохоор төлөвлөж байгаа. Тэр ажлаа энэ жилээс эхэлж хийхээр эхний бэлтгэл ажлын санг байгуулж амжилттай хаасан. Одоо хоёр дахь сангаа байгуулахаар бэлтгэл ажил хийгдэж байгаа.
- Ярилцсанд баярлалаа.
